23 December

多伦多房价已经探底,未来涨幅取决政府–陈智敏加拿大房产网(en_CA)

 

杜鲁多总理第二个任期开始,于12月13日向37位内阁部长发布任务授权书(mandate letters),其中在给财政部长莫尔诺的任务授权书中有一条重要任务,那就是“重新审查压力测试,考虑金融机构的建议,使贷款者压力测试更具活力”。此举被认为是开启新一轮房价上涨之门的钥匙。

 

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据显示,11月份全国房屋销售数量同比增长11.3%,全国房屋平均售价为52.9万加元,同比上涨8.4%。如果不包括大多和大温的平均房价约为40.4万加元,同比上涨6.9%。CREA预测,到2020年,全国房屋销量将增长8.9%,达到53万套。全国平均价格预计将上涨6.2%,至53.1万加元。

 

与此唱反调的是有人预测2020年加拿大房地产会崩盘。CBC采访投资专家MacBeth说:尽管加拿大央行认为加拿大人积累的大量贷款有可持续性,但这方面仍然是加拿大及其金融体系的脆弱之处。在研究了央行的预测之后,MacBeth不太确定加拿大的金融体系会完全没问题。为此他建议年轻人避开公寓市场,他认为公寓市场价格已经脱离了土地价值。他建议人们租房,指出从事专用租赁物业的建筑公司将继续保持良好状态。MacBeth认为2020年将是加拿大经济衰退的一年,房地产可能会崩盘。

 

图片来源:CBC

看看51网的房地产新闻,发现在专家眼里涨与跌永远都会同时存在。

 

除了专家的意见,市场调查也很能说明问题。去年这个时候市场调查公司ARI(Angus Reid Institute)对大温哥华地区居民的调查显示,26%的受访者希望房价下降10%,超过36%的居民甚至盼望房价大跌30%。这些受访者的理由只有一个:房价降下来他们才买得起房,也养得起房。

 

而对大多伦多居民的调查也有类似发现,超过一半的多伦多人希望房价下跌,其中27%希望下跌30%甚至更多;25%的受访者希望下降10%左右。有24%的人希望房价保持在现在的水平,还有24%则希望房价回升。

 

贷款经纪王永海在评价总理要求重新审查压力测试的建议时认为,这是一个重要信号,它标志着多伦多的房价已经触底,可能会开始反弹。但是王永海认为,这个反弹可能是一个缓慢的过程,他认为绝不会再出现2016年、2017年初那样的房价井喷现象。

 

王永海说,目前财政部具体措施还没有出台,他认为一定会有小幅度的调整,比如将贷款期限由25年放松到30年或者将压力测试利率微调零点几个百分点,总之应该会有所变化,但变化一定不会太大。因为自由党政府用了近3年的时间才将市场勒住,一旦动作太大,这3年的努力就全白费了,何况这些制定政策的人目前还都在位,他们不可能自己打自己的嘴巴。

 

从贷款经纪的角度,王永海认为目前的独立屋房价已经比高峰期大幅下降,3年前3000尺的独立屋很多都涨到150万开外了,如今部分地区降到了100万之内,对那些准备换房的人来说这是个好时机,特别是那些年纪在四五十岁还没有换房的中产阶级来说。同时还有很多人有很高的房屋净值,也有一些人手里握着现金等待投资的机会。

房产经纪李丁认为,经过2017年到2019年两年的调整,多伦多的房价已经算软着陆了,特别是独立屋的行情有所回升,这是一个很好的迹象。另外从供求关系上来讲也有良好的调整,达到了供求平衡,同时也有个别地区出现了供不应求的情况。

 

以多伦多市中心的公寓市场为例,价格在逐渐往上调整,从突破每平方尺1000元大关,现在又要突破1500元关口,2020年预计要追赶温哥华的房价,未来可能达到每平方尺2500元的水平。

 

从政府层面来看,我觉得政府就是在把控房价的涨幅,既不要过快,也不要过冷。目前调控政策实行了两年后,见了成效。市场放缓了,但是银行的压力又来了。款贷不出去,银行第一个着急。从现在的政策层面看,未来一定会略微宽松一些,2020年的房地产市场应该有良好、正常的发展。

 

同时,房地产最关键的决定因素是供求关系。加拿大每年三三十万的移民这个政策并没有改变,未来3年要进100万移民,其中约25%会来到安省,特别是多伦多地区,那么对多伦多地区的房屋市场的需求又是一个增加,这才是最关键的,如果没有需求,有什么政策出台也没有用。预计2020年的销售增长将来自就业增长、人口增长,以及政府针对首次购房者提出的特别计划。